Evolución de la normativa sobre alquileres y vivienda en España.

Por Salvador Selfa. Abogado en COMINS abogados

Introducción
La vivienda es un derecho fundamental recogido en la Constitución Española, y la regulación sobre alquileres ha sido una de las problemáticas más importantes y que mayor regulación han tenido desde una perspectiva política y económica en nuestro país.
En los últimos años, España ha experimentado varias reformas legales dotar de cierta protección a los inquilinos, así como regular los precios del alquiler y facilitar el acceso a una vivienda digna.
 
1. Contexto histórico
Históricamente, la legislación española sobre alquileres ha sido cambiante en cuanto a primar la protección de los arrendadores y la de los arrendatarios. En años 60 y 70, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se inclinó por favorecer la estabilidad de los contratos de alquiler, proporcionando seguridad a los inquilinos, pero limitando los ingresos de los propietarios. Con la llegada de la democracia y la liberalización del mercado en los años 80 y 90, las leyes empezaron a adaptarse para fomentar la inversión en vivienda de alquiler, equilibrando los derechos de ambas partes.
 
2. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
Uno de los cambios más relevantes en la legislación de alquileres en España se produjo con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta normativa liberalizó el mercado, permitiendo que los propietarios tuvieran más flexibilidad en la duración de los contratos y la actualización de rentas. Este cambio fue importante para reactivar el mercado de alquileres en un contexto de crecimiento económico, y fue bien recibido por propietarios y arrendatarios.
 
3. Cambios en la LAU de 2013
La crisis económica de 2008 tuvo un gran impacto en el acceso a la vivienda, y ante ello el Gobierno llevo a cabo una reforma de la LAU en 2013. Entre los cambios principales, la reforma redujo la duración mínima de los contratos pasando de 5 a 3 años, facilitando la movilidad de los inquilinos y permitiendo a los propietarios tener mayor flexibilidad para actualizar el alquiler según las condiciones del mercado. Sin embargo, esta medida también fue criticada, ya que se consideró que podía generar una mayor inestabilidad para los inquilinos.
 
4. Reformas de 2019
Con el aumento del precio de los alquileres en las grandes ciudades y en áreas como Madrid y Barcelona, el Gobierno implementó en 2019 nuevas reformas a la LAU. Estas medidas buscaron aumentar la protección para los inquilinos extendiendo la duración mínima de los contratos de nuevo de 3 a 5 años (incluso 7 si el arrendador es una persona jurídica) y limitando los incrementos de renta al Índice de Precios al Consumo (IPC).
Además, varias comunidades autónomas comenzaron a establecer regulaciones locales para limitar el precio del alquiler en zonas tensionadas, una medida que fue recibida con críticas y apoyos en partes iguales.
 
 
5. Ley de Vivienda de 2023
En 2023, el Gobierno aprobó la primera Ley de Vivienda en la historia de España. Entre sus medidas más importantes, esta ley incluye una regulación del precio de los alquileres en zonas de mercado tensionado (Madrid, Barcelona, etc.), define las obligaciones de los grandes propietarios (se consideran como tal aquellos con más de 10 inmuebles) y establece incentivos fiscales para los pequeños propietarios que mantengan los alquileres asequibles. La ley también otorga competencias a las comunidades autónomas para identificar y regular las zonas tensionadas.
 
6. Impacto en el Mercado
La evolución de estas normativas ha tenido un impacto significativo en el mercado de alquileres en España. Los defensores de estas reformas argumentan que estas medidas ayudan a proteger a los inquilinos y facilitan el acceso a la vivienda en un contexto de precios elevados. Sin embargo, también hay críticas sobre el efecto disuasorio que estas regulaciones pueden tener en los propietarios, ya que si no encuentran estos también un mercado que les beneficie, podrían optar por retirar sus viviendas del mercado de alquiler o incrementar los precios en respuesta a la normativa, lo que implicaría de nuevo volver al punto de partida del problema de acceso a la vivienda.
 
7. CONCLUSIÓN
Así pues, estamos ante un tema de gran importancia en la actualidad, más todavía si cabe tras todas las reformas que hemos ido comentando, por lo que es imprescindible que te informes bien antes de que realizar cualquier tipo de alquiler, ya seas arrendador o arrendatario.
Si estamos en cualquiera de estas dos posiciones, nos surgirán cuestiones de vital importancia, tales como el tiempo de duración del contrato, tanto como inquilino; ¿puedo prolongar el contrato de alquiler?, ¿por cuánto tiempo?, como a la inversa, desde el punto de vista del arrendador, ¿cuánto tiempo podré tener alquilada mi propiedad? ¿y si la necesitara antes), o por la gestión desde el punto de vista económico (¿cuánto tengo que pagar de fianza?, ¿en qué cuenta debo ingresarla?, ¿cuándo me la tienen que devolver?) y muchas más que la casuística de cada contrato nos podría deparar.

Asimismo, debemos recordar que aunque exista una normativa genérica sobre este tema, cada situación personal de los clientes es diferente y existen multitud de cláusulas que, siempre dentro de esta normativa que hemos comentado, pueden ayudarnos a solventar problemas presentes e incluso futuros entre las partes, velando por la tranquilidad y seguridad jurídica de arrendadores y arrendatarios.

Así que si estás pensando en arrendar alguna propiedad o quieres alquilar una vivienda o local comercial, no dudes en ponerte en contacto con nosotros y dejarte asesorar por nuestros profesionales. 

Si en algún momento consideras que estás en alguna de las situaciones que hemos descrito en el artículo, te podemos ayudar. 

Llámanos y consulta cómo podemos ayudarte en ese supuesto.